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Wie viele andere Wohnungsunternehmen hat auch die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt immense Aufgaben vor der Brust: Sie muss bezahlbaren Wohnraum schaffen, gleichzeitig auf den Klimawandel reagieren und ihre Bestände fit für die Zukunft machen. Wie aber gelingt dieser Spagat angesichts explodierender Baukosten, steigender Zinsen, verschärfter Parameter und wegfallender Fördermittel?
Schon seit 2014 setzt sich die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) konsequent für eine nachhaltige Entwicklung im Konzern ein. Neben einer Nachhaltigkeitsstrategie hat sie auch eine Klimastrategie entwickelt, die über alle Unternehmensbereiche hinweg systematisch mit Leben erfüllt wird. 2019 hat die NHW die Zielvereinbarung für einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 mit dem Land Hessen unterzeichnet – und damit die eigenen Ziele noch einmal deutlich nach oben geschraubt.
Dass Nachhaltigkeit für Hessens größtes Wohnungsunternehmen nicht nur ein Lippenbekenntnis ist, davon zeugt auch die 2020 von ihr mit ins Leben gerufene Initiative Wohnen.2050. Bis heute haben sich diesem deutschlandweiten Netzwerk bereits über 200 Wohnungsunternehmen und Institutionen angeschlossen. Durch fachlichen Austausch, einen Wissenspool und strategische Kooperationen schaffen sie gemeinsam die Voraussetzungen für das Erreichen der Klimaziele in ihrer Branche.
Doch der Weg dorthin ist steinig. Mitte März teilte das Umweltbundesamt mit, dass der Gebäudesektor in Deutschland 2022 erneut sein CO2-Minderungsziel verfehlt hat. Die Emissionen sanken um 5,3 Prozent auf rund 112 Millionen Tonnen CO2-Äquivalenten – Ziel waren 107,4 Millionen Tonnen. Die NHW selbst hat in den letzten Jahren substanziell in die energetische Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert und lag mit Blick auf die Meilensteine ihrer Klimastrategie gut im Plan. Mit der Erhöhung des Eigenkapitals Ende 2020 durch das Land Hessen als Mehrheitseigentümer und dank eines günstigen Investitionsklimas mit niedrigen Zinsen waren die jährlichen Zielmarken der CO2-Reduktion herausfordernd, aber erreichbar. Allein von 2019 bis Ende 2021 hat sie durch Neubau und Modernisierung eine CO2-Reduktion von rund zehn Prozent erreicht.
Mehr Hürden, weniger Zeit
Mittlerweile haben sich die regulatorischen Rahmenbedingungen allerdings drastisch verschlechtert. Mit der Änderung des Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung im August 2021 die Vorgaben verschärft und das Ziel der Treibhausgas-Neutralität bis 2045 verankert – und damit den anvisierten Zeitkorridor um fünf Jahre verkürzt. Bereits bis 2030 sollen die Emissionen im Gebäudesektor um 65 Prozent gegenüber 1990 sinken. Nächster Schock für die Branche: Im Juli 2022 wurde völlig überraschend die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gestoppt. Damit wurden von heute auf morgen die Direktzuschüsse für umfassende Sanierungen eingestellt, stattdessen auf Kredite und Tilgungszuschüsse umgestellt. Mit fatalen Folgen für Wohnungsunternehmen, denen so unvermittelt die Planungs- und Finanzierungsgrundlage für laufende und geplante Baumaßnahmen entzogen wurde – wesentliche Voraussetzung, um Klimaschutz und preisgünstige Mieten zu vereinen.
Seitdem geht es Schlag auf Schlag: Stetige Verschärfungen und steigende gesetzliche Anforderungen stellen die Wohnungswirtschaft vor immer neue Aufgaben und erhöhen den Modernisierungsdruck. Sei es beispielsweise die kontrovers diskutierte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das reformierte Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) oder die Neubauförderung für energieeffiziente Gebäude, die nur noch mit Nachweis des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG) unter Berücksichtigung der grauen Emissionen greift. Auch durch die EU-Taxonomie und die modifizierten Corporate-Social Responsibility Richtlinien (CSR) ergeben sich für sozial orientierte Wohnungsunternehmen neue Anforderungen. Steigende Zinsen und Energiekosten, fragile Lieferketten, fehlende Baustoffe und der Mangel an Fachkräften kommen als Folgen der Pandemie und des Ukraine-Konflikts erschwerend hinzu. Eine Gemengelage, die die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt alleine nicht stemmen kann.
„Weil wir immer auch die Sicherung unseres gesellschaftlichen Auftrags im Blick behalten müssen, ist das Vorantreiben der Maßnahmen zur CO2 -Reduktion nur möglich, wenn wir finanzielle Unterstützung erhalten, die deutlich über die bisherige Inanspruchnahme von Fördermitteln hinausgeht“
Der Einbau von Wärmepumpen zahlt direkt auf die Klimabilanz ein. Foto: Adobe Stock
Fassadendämmung: Die Modernisierung des Gebäudebestands ist ein wichtiges Element auf dem Weg zum Erreichen der Klimaziele. Foto: NHW
Abwarten ist keine Option
Auch für Felix Lüter, Leiter des NHW-Nachhaltigkeitsmanagements und zugleich geschäftsführender Vorstand der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050), steht fest: Abwarten ist keine Option: „Auch wenn wir die Zielmarke verfehlen, rechnet sich jeder Fortschritt in der CO2 -Reduktion. Auch wenn wir aufgrund der finanziellen Rahmenbedingungen 0 kg CO2 /m²a im Jahr 2045 nicht schaffen, müssen wir dennoch versuchen, wenigstens zwischen 0 und 12 kg CO2 /m²a als Zwischenziel zu erreichen. Ansonsten werden uns die Folgekosten des Klimawandels bereits bis Mitte des Jahrhunderts völlig aus der Bahn werfen. Die aktuelle Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz geht für Deutschland über alle Sektoren von bis zu 900 Milliarden Euro Folgekosten bis 2050 aus.“
„Das vorgezogene Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, ist angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen nahezu unmöglich. Uns läuft die Zeit davon. Jedes Jahr, das wir jetzt verlieren, ist nicht mehr aufzuholen.“
Angepasste Klimastrategie
Bis Ende 2022 hat ein bereichsübergreifendes Team die Klimastrategie der NHW an die neuen Gegebenheiten angepasst. Für deren Umsetzung wurden drei mögliche Szenarien berechnet: Bleibt es bei der Streichung der Zuschüsse zur energetischen Bestandsmodernisierung, wäre bis 2045 nur eine CO2 -Reduktion von 45 Prozent gegenüber 2019 realisierbar (siehe Grafik). Das sogenannte Konzern-Szenario hingegen wäre nur mit Zuschüssen möglich, die deutlich über den bisherigen Fördermittelanspruch hinausgehen. Dann ließen sich die CO2 -Emissionen – unter Wahrung des bisherigen Zielkorridors – bis 2045 gegenüber 2019 um rund 66 Prozent reduzieren. Um das den Zielvorgaben der Politik entsprechende Anforderungsszenario eines nahezu klimaneutralen Bestands bis 2045 zu erreichen, müsste eine neu aufgelegte staatliche Zuschussförderung die Finanzierungslücken kompensieren. Angesichts aktueller Parameter mit hoher Inflation und steigenden Zinsen ist dies eher als unrealistisch einzustufen.
Zur Fortschreibung der Klimastrategie gehört auch, nicht mehr tragfähige Konzepte zu hinterfragen und neue Prioritäten zu setzen. Für die NHW bedeutet das beispielsweise auch, dass neben den erforderlichen Vollmodernisierungen Maßnahmen vorgezogen werden, die direkt auf die Klimabilanz einzahlen – wie das Dämmen der obersten Geschossdecken oder der Einbau von Wärmepumpen. Letzteres bislang in Kombination mit einer umfassenden Modernisierung der Gebäude. Auf Basis der Erkenntnis der Klimastrategie-Fortschreibung 2022 wird aktuell geprüft, bis zu welchen Gebäude-Effizienzklassen ein ausschließlicher Wechsel der Heizanlage von fossil auf erneuerbar vertretbar ist. „Letztlich können wir erst einmal weniger Gebäude anpacken und werden damit unsere Klimaziele vermutlich später erreichen“, so Lüter.
Entwicklung der CO2-Emissionen von 2021-2045.
Im Dialog mit Politik und Wirtschaft
Welches Vorgehen individuell das richtige ist, vor dieser Frage steht derzeit fast die gesamte Wohnungswirtschaft. „Wir sehen am ungebrochenen Zulauf zur Initiative Wohnen.2050, dass ein wachsender Bedarf an gegenseitiger Abstimmung und Erfahrungsaustausch besteht“, weiß Lüter zu berichten. Neben der Klimaneutralität in der Wärmeversorgung beschäftigen sich die Unternehmen auch mit Lösungsansätzen zur Reduktion der sogenannten grauen Emissionen, die bei der Herstellung von Baustoffen und dem Bauen selbst entstehen. Ebenso essenziell: die Verzahnung mit einer emissionsfreien Energieversorgung. In ihren Modellrechnungen gemäß den Zielen der Bundesregierung geht die NHW davon aus, dass die Stromversorgung ab 2038 nahezu vollständig aus erneuerbaren Quellen gespeist wird. Wärmepumpen und Fernwärme leisten technologieseitig den größten Beitrag zur Senkung des CO2 -Ausstoßes. Perspektivisch könnte Biomethan ab 2030 den bisherigen Energieträger Erdgas für die noch nicht durch regenerative Träger ersetzten Altanlagen ablösen – sofern ein entsprechendes Angebot vorhanden ist. Das wäre eine wichtige ergänzende Maßnahme, parallel zum fortlaufenden Austausch der Anlagen von fossil auf erneuerbar. Denn der Faktor ‚verbleibende Zeit‘ limitiert die Möglichkeit, alle Anlagen bis 2045 ausgetauscht zu haben. „In der aktuellen Situation kommt der Initiative Wohnen.2050 eine zentrale Rolle zu, denn sie liefert die Erfahrungen aus der täglichen wohnungswirtschaftlichen Praxis für den Dialog der Verbände mit der Politik“, bringt es NHW-Geschäftsführer Dr. Thomas Hain auf den Punkt. „Was wir jetzt dringend benötigen, sind pragmatische Lösungen für die energetische Optimierung von Quartieren, die auch die Energieversorger einbeziehen. Und: Wir brauchen Planungssicherheit hinsichtlich der Finanzierung für die kommenden Jahre, sonst kommt die Energiewende massiv ins Stocken.“
Die Zeit drängt! Darin einig sind sich auch die Teilnehmenden verschiedener Veranstaltungen – jeweils initiiert von NHW und IW.2050. Auf der Expo Real 2022 war der Spagat zwischen Klimaschutz und Wohnungswirtschaft im Oktober ebenfalls ein Schwerpunktthema. Dass die Geschwindigkeit der angestrebten Transformation kurzfristig forciert werden muss, um den Umbau von Wirtschaft und Gesellschaft in nur zwei Jahrzehnten noch zu schaffen, daran ließen auch die Diskutanten am Messestand der NHW in München keinen Zweifel. Dort bekräftigte Hain nochmals: „Klimaschutz gibt es nicht zum Nulltarif. Das ist eine Mammutaufgabe, der wir uns gemeinsam stellen müssen – jedes Unternehmen für sich, aber auch die gesamte Branche. Unsere großen Ziele können wir nur erreichen, indem wir gemeinsam viele kleine Schritte tun.“ Ob die CO2 -Null trotz größtmöglicher Anstrengungen ökonomisch bis 2045 für viele Wohnungsunternehmen überhaupt noch darstellbar ist, darüber diskutierten neben Hain auch Sören Bartol, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Andreas Breitner, Verbandsdirektor VNW, Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V., und Ulrike Janssen, Geschäftsführerin LEG Wohnen NRW GmbH, gemeinsam mit Moderator Thomas Ranft vom Hessischen Rundfunk.
Gleiches Thema – andere Besetzung: Das Dialogformat „Maintalk“ der NHW lud im Rahmen des 7. Hessischen Tages der Nachhaltigkeit im Oktober ins Frankfurter Hotel Méridien ein, um über Wege und Rahmensetzungen zur Klimaneutralität zu sprechen. Was kann die Wohnungswirtschaft aus eigener Kraft beitragen? Wie kann sektorenübergreifende Zusammenarbeit aussehen? Wie kann und muss die Politik unterstützen? Diesen Fragen widmeten sich die Teilnehmenden nach einem Impulsvortrag von Felix Lüter. Auf dem Podium: Tarek Al-Wazir, Hessischer Staatsminister für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, Annett Jura, Abteilungsleiterin im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Samir Sidgi, Vorsitzender der Geschäftsführung der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH, Norman Diehl, Geschäftsführer der Hofheimer Wohnungsbau GmbH, und NHW-Geschäftsführer Dr. Thomas Hain. Ergänzt wurde die von FAZ-Redakteur Dr. Matthias Alexander moderierte Runde durch Timon Gremmels, MdB, Ausschuss für Klimaschutz und Energie, der live zugeschaltet war.
Die Mitglieder des GdW-Fachausschusses Klimaschutz und Vertreter der NHW beim Gruppenfoto. Foto: Marc Strohfeldt
Praxisnaher Austausch
Der Oktober stand ganz im Zeichen des Klimaschutzes. Denn: In diesem Monat war die NHW auch Gastgeberin einer zweitägigen Tagung des Fachausschusses Klimaschutz des GdW, Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Die Delegation um NHW-Geschäftsführer Dr. Thomas Hain, zugleich Vorsitzender des Fachausschusses, informierte sich bei einer Tour durch ausgewählte Bestandsquartiere über zukunftsweisende Konzepte und Lösungsansätze. Besucht wurde beispielsweise ein Pilotprojekt in Frankfurt-Fechenheim. Dort hat die NHW vier Häuserzeilen vollmodernisiert und mit PVT-Modulen ausgestattet, die die Wärmepumpen nicht nur mit CO2 -neutralem Strom beliefern, sondern auch als Wärmequelle dienen, indem sie einen Großteil des Jahres Solar- und Umweltwärme zur Verfügung stellen. So entsteht ein hocheffizientes Heizsystem, das sowohl aktuellen als auch künftigen Klimaschutzvorgaben gerecht wird. Ebenfalls auf der Agenda: wie sich ein Quartier durch Aufstockung nachverdichten und zusätzlicher Wohnraum schaffen lässt sowie Ideen zu innovativen Versorgungskonzepten auf Basis von Abwasser-, Grund- und Mainwassernutzung. Am zweiten Tag stellte der Unternehmensbereich Modernisierung & Großinstandhaltung eine weitere Aufstockung in Kelsterbach vor, bei der 50 Prozent recycelte Materialien aus Baumaßnahmen eigener Projekte zum Einsatz kamen. Insgesamt konnten so elf Tonnen CO2 und die Hälfte an Müll vermieden werden.
